Купувам ли земята, на която е построен апартамента или къщата ми?
Най-общо заедно с покупката на жилище вие допълнително придобивате собственост на идеални части от сградата и поземления имот или придобивате идеални чаасти от право на строеж върху поземления имот. И в двата случая размера на придобитото се изчислява в идеални части:
Право на строеж (суперфиция):
Правото на строеж е вещно право, което позволява да се построи сграда върху чужда земя и след това построеното да принадлежи на този, на когото е учредено правото. Правото на строеж е ограничено във времето само докато сградата бъде построена – след това се превръща в право на собственост върху конкретния обект (апартамент, гараж и т.н.). Ако земята е чужда (например общинска или на трето лице) и е учредено право на строеж → вие придобивате само право на строеж и собственост върху апартамента, но не и земята.
Пример: общината или инвеститорът притежава парцела, но учредява право на строеж на строителна фирма или директно на купувачите на апартаменти. Тогава купувачът притежава жилището, но не и земята.
1. При какви условия придобивате право на строеж?
- Когато земята не е ваша, а собственикът (държава, община, фирма или частно лице) ви го учреди срещу възнаграждение или като част от договор.
- Когато купувате апартамент в сграда, построена върху чужд терен – в нотариалния ви акт изрично пише, че придобивате само право на строеж върху апартамента, а не идеални части от земята.
Право на собственост на земята:
Ставате съсобственик на земята (заедно с другите собственици в сградата), ако:
- Сградата е построена върху собствен терен на инвеститора, а той ви прехвърля не само апартамента, но и съответните идеални части от земята.
- Купувате къща или апартамент в малка кооперация, където в нотариалния акт е включено изрично прехвърляне на земята.
- Купувате самостоятелен имот (къща с двор) – тогава земята е изцяло ваша, без идеални части.
С какви документи се удостоверява собствеността на идеални части от сградата и поземления имот или идеални части на придобитото право на строеж върху поземления имот.
Документ, който я удостоверява собствеността на идеални части от сградата и поземления имот:
- Нотариален акт за покупко-продажба на земя – ако купувате самия парцел.
- Нотариален акт за покупко-продажба на апартамент + идеални части от земята – ако купувате жилище в сграда, построена върху собствен терен на инвеститора. В акта се записва изрично: „… заедно с прилежащите идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор…“.
Като собственик на земята винаги имате нотариален акт за собственост върху имота или идеални части от него. В нотариалния акт трябва ясно да бъде описан номера на поземления имот (УПИ или идентификатор по кадастъра).
Документ, който я удостоверява придобиването на идеални части на придобитото право на строеж върху поземления имот:
- Договор за учредяване на право на строеж, който задължително се сключва в нотариална форма и се вписва в Имотния регистър.
- Ако купувате апартамент в сграда или къща върху чужд терен, в нотариалния акт ще пише: „… заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ…“.
Тук вие не придобивате земята, а само правото да имате построен обект върху нея.
Най-общо, ако формулировките:
- „идеални части от земята / поземления имот“ → значи сте съсобственик на земята.
- „идеални части от правото на строеж“ → значи нямате земя, а само право на строеж.
Как можете да използвате тези права в бъдеще?
- Продажба или дарение. Можете свободно да продавате, дарявате или прехвърляте апартамента си. Заедно с него автоматично се прехвърлят и идеалните части от земята и общите части.
- Надстрояване и пристрояване. Като съсобственик на земята и общите части имате право да участвате в решения за надстрояване или пристрояване на сградата. За това обаче се изисква съгласие на всички собственици.
- Ползване на дворното място. Ако земята е собственост на етажната собственост, вие имате право да я ползвате – например за паркиране, озеленяване, детска площадка. Разпределението се решава на общо събрание.
- Компенсации при отчуждаване. Ако държавата или общината отчужди терена за обществени нужди (например за път), вие ще имате право на пропорционално обезщетение според дела си от земята.
Сравнение: Собственост върху земя vs. Право на строеж
| Вид право | Как изглежда в нотариалния акт | Какви права имате | Ограничения |
|---|---|---|---|
| Собственост върху земята | „… заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор…“ |
|
Делът от земята е малък и съсобствен с всички съседи – не можете да продавате отделно |
| Право на строеж | „… заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор…“ |
|
Не притежавате земята
|
Нека влезем в повече детайли за отделните случаи, когато купувате:
- апартамент в самостоятелна сграда
- апартамент в затворен коплекс от няколко сгради
- самостоятелна къща с двор
- къща с двор в затворен комплекс
Какво придобивате когато купувате апартамент?
Купувате апартамент в самостоятелна сграда:
Купувайки апартамент, вие не придобивате само четири стени и покрив. Сделката включва сложен комплекс от права – върху жилището, върху общите части, върху земята или правото на строеж. Тези права ви осигуряват участие в управлението на сградата, възможност за бъдещи строителни промени и гаранция за обезщетение при евентуално отчуждаване
1. Собственост върху апартамента. Когато купите апартамент, вие придобивате индивидуална собственост върху точно определено помещение – жилището, описано в нотариалния акт. То е ясно обособено със стени, таван и вход и може да бъде самостоятелно използвано.
2. Идеални части от общите части на сградата. Освен апартамента, вие ставате съсобственик на общите части: стълбища, асансьори, коридори, покрив, фасада; технически инсталации (електро, водопровод, отопление); дворно място, ако е собственост на етажната собственост. Делът ви от тези части е пропорционален на площта на вашия апартамент спрямо общата площ на всички апартаменти.
3. Идеални части от правото върху земята. Ако сградата е построена върху собствен терен, вие придобивате и идеални части от самата земя. Това ви прави съсобственик заедно с останалите съсобственици в сградата. Ако сградата е построена върху чужд терен с учредено право на строеж, вие не придобивате земята, а само правото да притежавате апартамент и съответните общи части. В този случай земята остава собственост на трето лице (например общината или инвеститора).
4. Право на строеж. Правото на строеж е особено вещно право, което дава възможност върху чужд имот да бъде издигната сграда. Когато купувате апартамент, вие придобивате: самото жилище, правото на строеж върху конкретния апартамент и част от сградата. След построяване на сградата правото на строеж се превръща в право на собственост върху вече съществуващите обекти.
Купувате апартамент в затворен комплекс, състоящ се от няколко сгради:
Купувайки апартамент в затворен комплекс, придобивате и допълнителни права върху общите части на комплекса и заедно с тях задължения.
1. Собственост върху апартамента + идеални части от общите части на сградата, в която се намира апартамента.
2. Идеални части от правото върху земята или идеални части от правото на строеж.
3. Право на ползване върху общите части на комплекса – алеи, зелени площи, басейн, спортни терени, охрана. Те са собственост на всички собственици заедно или на инвеститора, който може да ги управлява чрез договор.
4. Задължени сте да плащате такса за поддръжка и управление на комплекса.
Какво придобивате когато купувате самостоятелна къща с двор?
1. Придобивате пълна собственост върху:
- поземления имот (дворното място) – целият парцел е ваш;
- сградата (къщата), която е построена в имота.
2. Нямате съсобственици (освен ако не купите имота с други хора).
3. Можете свободно да решавате как да използвате земята: строеж на гараж, лятна кухня, басейн, озеленяване, продажба на част от парцела (ако е делим).
4. При отчуждаване (например за улица) получавате цяло обезщетение за земята, а не само пропорционална част.
Какво придобивате когато купувате къща с двор в затворен комплекс с наколко къщи с дворове?
1. Придобивате самата къща + самостоятелен урегулиран поземлен имот (двор), върху който е построена. Вие сте пълноправен собственик на двора си.
2. Придобивате идеални части от общите части на комплекса (вътрешни улици, озеленяване, охрана, детски площадки и т.н.). Вие не сте пълноправен собственик на общите пространства – те се ползват съвместно от всички собственици.
3. Задължени да плащате такси за поддръжка.
Апартамент в самостоятелна сграда и самостоятелна къща с двор:
| Характеристика | Апартамент | Къща с двор |
|---|---|---|
| Земя | Идеални части от земята или само право на строеж | Къщата и Целият парцел е изцяло ваш |
| Общи части | Да – стълбище, асансьор, покрив и др. | Няма общи части (всичко е ваше) |
| Право на разпореждане | Ограничено – нужно е съгласие на етажната собственост | Пълно – решавате сами какво да правите с имота |
| Отчуждаване | Получавате обезщетение само за дела си от земята | Получавате обезщетение за цялата земя и къщата |
| Поддръжка | Разходите за сградата се делят между всички съседи | Всички разходи (ремонти, поддръжка на двор и къща) са само за ваша сметка |
Апартамент в затворен комплекс с няколко сгради и къща с двор в затворен комплекс с няколко къщи:
| Характеристика | Апартамент в комплекс | Къща в комплекс |
|---|---|---|
| Имот | Самостоятелен апартамент + идеални части от общите части на сградата | Самостоятелна къща + целият двор (имот) |
| Земя | Идеални части от земята или право на строеж | Целият парцел е ваш + идеални части от общите площи |
| Общи части | Сграда + инфраструктура на комплекса | Само инфраструктура на комплекса (улици, алеи, зелени площи) |
| Поддръжка | Такси за сградата + такси за комплекса | Такси за комплекса (поддръжка на инфраструктура) |
| Свобода за промени | Ограничена – нужни са съгласия на етажната собственост | По-голяма – в двора си имате свобода, но за общите части важат правилата на комплекса |
| Право на ползване | Ползвате апартамент + общи части на сградата и комплекса | Ползвате къща + двор + общи части на комплекса |
Примери за текст в нотариалния акт:
Пример 1: Тук вие сте съсобственик на земята
„…продава на купувача апартамент № 7, находящ се на третия етаж, със застроена площ от 82,50 кв.м., заедно с прилежащото избено помещение № 4 и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 68134.1234.567 по кадастралната карта на гр. София.“
Пример 2: Тук земята е чужда, а вие имате само право на строеж върху нея.
„…продава на купувача апартамент № 12, находящ се на четвъртия етаж, със застроена площ от 75,20 кв.м., заедно с прилежащото избено помещение № 6 и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор 68134.9876.543 по кадастралната карта на гр. София.“
Пример 3: Тук вие притежавате и земята, и сградата.
„…продава на купувача поземлен имот с идентификатор 68134.2222.111, с площ 480 кв.м., заедно с построената в него еднофамилна жилищна сграда със застроена площ 95 кв.м.“
Как се изчислява собственост на идеалните части и на правото на строеж?
1. Идеални части от собствеността върху земята
- Какво представляват: Това е вашият дял от поземления имот (терена), върху който е построена сградата.
- Как се изчисляват: Пропорционално на застроената площ на апартамента спрямо общата застроена площ на всички обекти в сградата.
Пример: ако сградата има общо 1 000 кв.м. разгъната застроена площ (РЗП), а вашият апартамент е 100 кв.м., то вашият дял от земята е 100/1000 = 1/10 от поземления имот.
2. Идеални части от правото на строеж
- Какво представляват: Ако земята не е собственост на собствениците на апартаментите, а е на инвеститора или друг собственик, тогава вместо земя вие придобивате идеални части от учреденото право на строеж.
- Как се изчисляват: По абсолютно същия принцип – пропорционално на площта на вашия апартамент към общата РЗП на сградата.
Пример: при 1 000 кв.м. общо РЗП и ваш апартамент 100 кв.м. → 1/10 от правото на строеж.
3. Идеални части от общите части на сградата
- Какво представляват: Това са стълбища, покрив, асансьори, коридори, мазета и др.
- Как се изчисляват: Пак пропорционално на площта на вашия апартамент към общата площ на всички апартаменти.
Това е законово уредено в Закона за собствеността и ЗУЕС.
Как се изчислява собственост на идеалните части и на правото на строеж в затворени комплекси?
1. Когато купувате апартамент в затворен комплекс
а) Идеални части от сградата
- Изчисляват се по класическия принцип: площ на апартамента ÷ обща РЗП на сградата = вашият дял от общите части (асансьор, стълбище, покрив и др.).
б) Идеални части от земята или правото на строеж
- Ако сградата е върху собствен терен → получавате дял от земята.
- Ако сградата е върху чужд терен с учредено право на строеж → получавате дял от правото на строеж.
В двата случая дяловете се изчисляват пропорционално на застроената площ на апартамента към общата РЗП на сградата.
в) Общи части на целия комплекс
Това са вътрешни улици, алеи, зелени площи, басейн, спортни терени и др.
- Или получавате нотариално прехвърлени идеални части от тях,
- Или имате само право на ползване по договор за поддръжка.
Пропорцията се смята: площ на апартамента ÷ общата площ на всички апартаменти в комплекса.
2. Когато купувате къща в затворен комплекс
а) Собственост върху двора
- Теренът, върху който е построена къщата, става ваш самостоятелен урегулиран поземлен имот. Вие сте пълноправен собственик на къщата и двора – тук няма идеални части.
б) Общи части на комплекса
За вътрешните улици, зелени площи, огради, басейни и др. отново се изчисляват идеални части:
- площ на вашия двор ÷ общата площ на всички дворове в комплекса, или
- площ на къщата ÷ общата РЗП на всички къщи (зависи как е решено в устройствените документи).
Тези идеални части се вписват в нотариалния акт или се уговарят чрез договор за поддръжка.
Пример за нагледност:
Комплекс с:
- 5 блока по 20 апартамента = 100 апартамента
- общо 10 самостоятелни къщи с дворове
- Общи части (басейн, алеи, детски площадки) = 5 000 кв.м.
Апартамент 100 кв.м.
- Дял от сградата: 100 кв.м. ÷ 2 000 кв.м. (блока) = 5% от сградата.
- Дял от земята под блока: също 5%.
- Дял от общите части на комплекса: 100 кв.м. ÷ 10 000 кв.м. (общо РЗП апартаменти) = 1%.
Къща 150 кв.м. с двор 300 кв.м.
- Собственост върху двора: изцяло ваш.
- Дял от общите части на комплекса: 300 кв.м. ÷ 3 000 кв.м. (обща площ на всички дворове) = 10%.
За индивидуална консултация – свържете се с нас!
Ще Ви помогнем да направите информиран и успешен избор!