Nov16

Как чужденци могат да купят къща с двор в България?

Възможностите на чужденците да купят къща със собствен двор в България се класифицират основно в следните групи:

1. Класификация съгласно гражданството на купувача:

граждани на Европейския съюз
граждани извън ЕС

2. Класификация съгласно типа имот:

купува УПИ - регулиран поземлен имот
купува имот извън регулация

В тази статия ще разгледаме Как чужденците могат да купят къща с двор в България? Което означава имот в регулация (УПИ).

1. Граждани на Европейския съюз (ЕС) и Европейското икономическо пространство (ЕИП)

Ако сте гражданин на ЕС, може да купите следните имоти на свое име, без нужда от учредяване на българска фирма.

Апартаменти, къщи с двор, вили (върху урегулирани поземлени имоти)
парцел в регулация

2. Граждани на страни извън ЕС.

Чужденец от държава извън ЕС не може директно да купи земя като физическо лице. Това важи за всякакви поземлени имоти – включително дворове, парцели, ниви.

Има 3 варианта чужденец от държава извън ЕС да купи къща със собствен двор:

Вариант 1:

купува като физическо лице само сградата (къщата)

ползва двора под наем дългосрочно чрез договор за ползване или суперфиция (право на строеж), като земята (дворът) остава собственост на друго лице.

Вариант 2:

купува и къщата и двора чрез българско юридическо лице (фирма).

Най-често се регистрира ЕООД, чийто собственик е чужденецът. Фирмата, като българско юридическо лице, може да притежава земя и къща. Това е напълно законен и широко използван подход. Подходящ при инвестиционни цели или при желание за постоянно притежание на къща с двор.

Вариант 3:

Брак с гражданин на ЕС / България. Земята може да бъде придобита на името на съпруга/съпругата, ако е от страна член на ЕС.

Да разгледаме подробно Вариант 2:

Покупка на къща с двор чрез регистриране на фирма в България.

Предимства на Вариант 2:

Законно притежание на земята.
Може да се продава, отдава под наем, ремонтира без ограничения.
Възможност да се кандидатства за пребиваване на основание собственост или бизнес.

Недостатъци на Вариант 2:

Трябва да се води минимална счетоводна отчетност (дори фирмата да е без дейност).
Разход около 150–250 евро на месец за счетоводство.

Стъпки: Всички процедури могат да се извършат чрез с пълномощно на избран от Вас адвокат.

Регистрация на българска фирма като Еднолично дружество с ограничена отговорност (ЕООД) с капитал от 5 евро. Фирмата е българско юридическо лице и може без ограничения да купува земя, двор, парцел.
Фирмата купува къщата и дворa. Тя става собственик на имота (и на къщата, и на земята).
Физическото лице е едноличен собственик на 100% от капитала на фирмата.

Този вариант има допълнителен бонус: Чужденецът може да кандидатства за дългосрочно пребиваване на основание инвестиция или бизнес.

Практически съвети при покупка на имот. Работете с брокер, който ще направи следните проверки:

Проверка на статута на имота – дали земята е урегулиран парцел (УПИ) и има ли ограничения.
Проверява се: има ли тежести (ипотеки, запори, възбрани), има ли всички разрешителни и актове (Акт 16 за завършени сгради).
Използвайте нотариус и адвокат, специализиран в имотни сделки с чужденци.
Банков превод е задължителен за плащане – не се допуска кеш при сделки над 5 000 евро.
Договор за депозит или предварителен договор е препоръчителен за резервиране.
Сделката винаги се извършва пред български нотариус.

Брокерът трябва да бъде до Вас на всички етапи на покупката.

Трябва ли купувача да плаща данъци и какви, ако е придобил къща с двор чрез фирма?

По долу ще разгледаме изискванията на българското законодателство към 2025 година. Трябва да имате предвид, че законодателството може да бъде променяно и консултацията с квалифициран юрист ще Ви даде възможност да избегнете бъдещи проблеми.

Еднократно плащане:

1. Местни данъци и такси - при покупката на имота

Местен данък при придобиване на имот. Зависи от конкретната община и се определя всяка година
Нотариална такса Нотариус ~0.1–1.5% от стойността на имота. Зависи от цената и тарифата на Нотариалната камара и конкретния нотариус.
Такса за вписване на имота в Агенцията по вписванията 0.1% от продажната цена
Такса за издаване на документи (скици, удостоверения и др) от Агенция по вписванията, кадастър и други 25-100 евро общо.

Периодични данъци:

1. Годишни данъци

Данък върху недвижимия имот (Имотен данък) възможен размер 0.1–0.45% от данъчната оценка на имота. Този данък зависи и се определя от конкретната община.
Такса „битови отпадъци“ в размер 0.2–0.6% от данъчната оценка на имота. Зависи и се определя от конкретната община.
Корпоративен данък (ако фирмата има приходи). Всяка година 10% върху печалбата. Само ако фирмата има приходи (например: отдава имота под наем или други дейности). Ако фирмата не извършва дейност, няма наематели и не реализира доходи се подава декларация за липса на дейност в НАП и Търговския регистър и не се дължи корпоративен данък.

Други текущи разходи:

Счетоводно обслужване на фирмата 150-250 евро в месец, което е задължително, даже, ако фирмата няма дейност.
Поддръжка на банкова сметка и извършване на плащания чрез банката. Зависи от банката и може да бъде 5-15 евро на месец.
Застраховка на имота (по желание), зависи от стойността на застраховкато и може да бъде 50-300 евро на година

Разходи при бъдеща продажба:

Ако фирмата продаде имота и реализира печалба плаща 10% корпоративен данък върху печалбата.
Ако след това собственикът на фирмата (чужденецът) си изтегли дивидент плаща 5% данък върху дивидента.

Общата ефективна данъчна тежест е около 14.5% върху чистата печалба.

Как може да се оптимизират разходите при покупка на къща с двор чрез фирма?

Ако целта на покупката е дългосрочно притежание на имота, без препродажба и без фирмата да развива дейност, може да направите следната оптимизация на разходите:

Фирмата може да бъде „спяща“ – само плащате годишни данъци върху имота, разходи за счетоводство и банка.

Ако имотът се отдава под наем:

Всички разходи (ремонт, поддръжка, лихви по кредит и др.) могат да се приспадат от приходите.
Плаща се 10% данък само върху чистата печалба.

Как купувача да направи фирмата "спяща"?

Ако чужденец (или българин) купи къща с двор чрез ЕООД, но не планира да извършва бизнес дейност, най-разумното е фирмата да бъде „спяща“. Това означава - регистрирана, но без приходи, разходи или активна търговска дейност.

Ето подробно как да направите фирмата „спяща“ в България (актуално за 2025 година)

„Спяща фирма“ (или неактивна фирма) е юридическо лице, което:

няма приходи и разходи от дейност;
не сключва сделки;
не издава и не получава фактури;
единствено притежава актив (например: къща с двор).

Законът позволява фирмата да притежава имот и все пак да е „спяща“, стига имотът да не се отдава под наем и да не се използва за стопанска цел.

Какви са законовите изисквания към „спящата“ фирма:

Собственика да подава всяка година Декларация за липса на дейност. Всяка година в НАП (Национална агенция за приходите) до 31 март. В тези декларации се посочва, че дружеството няма приходи, разходи и икономическа дейност.
Да подава всяка година Годишен финансов отчет (ГФО) – без дейност в Търговски регистър (Агенция по вписванията) до 30 юни
Да подаде нулеви декларации по изискване на НАП
Да плаща всяка година имотен данък и такса смет до 30 юни или на 4 вноски да края на календарната година.

Какво не се плаща при „спяща“ фирма?

корпоративен данък (10%)
ДДС (ако няма регистрация по ДДС)
осигуровки за управителя (ако не получава заплата)

Какво се плаща при „спяща“ фирма?

годишна такса към счетоводителя (обикновено 150–250 евро месечно)
имотен данък и такса смет за притежавания имот (около 100–400 евро на година)

Как да се направи фирмата спяща – стъпка по стъпка:

Не се извършва дейност — не се издават и не се приемат фактури.
Счетоводител подготвя декларацията за липса на дейност (образец по чл. 92 от ЗКПО).
Подаване на документи до НАП до 31 март всяка година.
Подаване на ГФО без дейност в Търговския регистър до 30 юни.
Плащане на местните данъци към общината (имотен данък + такса смет).

Важно за чужденци!

Чужденец може да бъде едноличен собственик и управител на ЕООД.
Не е нужно физическо присъствие в България — всички декларации могат да се подават онлайн с електронен подпис на счетоводителя.
Ако фирмата няма дейност, няма нужда от регистрация по ДДС.
Ако решите в бъдеще да продадете имота, фирмата може да бъде „събудена“ - просто започвате дейност и отчитате продажбата.

Как се плащат данъци, ако фирмата е "спяща" няма собствен капитал?

Ето как стоят нещата в България, когато „спяща“ фирма (ЕООД) притежава имот, но няма капитал, приходи и дейност:

Основен принцип - Дори да няма приходи или банкова активност, фирмата все пак има задължения към държавата и общината (например за имотен данък и такса смет).
Тези плащания се извършват не от „приходи“, а от средствата на собственика (т.е. на едноличния собственик на капитала).

Варианти на плащане на данъците при липса на фирмен капитал:

Вариант 1: Собственикът внася средства по сметката на фирмата.

Собственикът превежда малка сума (например 1000 евро) по фирмената банкова сметка, като попълва ПРОТОКОЛ за внесени лични средства от собственика на дружеството.
Счетоводителят я отчита като: Внесени средства от собственика – безлихвен заем или Допълнителни парични вноски по чл. 134 от Търговския закон
От тези средства фирмата плаща: имотен данък и такса смет към общината и счетоводни услуги (ако има такива).

Това е напълно законно и често срещано решение при фирми, които не извършват дейност.

Вариант 2: Собственикът плаща директно от свое име

В някои общини е позволено физическото лице-собственик да заплати данъка лично, но от името на фирмата (с посочен ЕИК в платежното нареждане).
Счетоводителят после отбелязва това като лично платен разход от името на фирмата, който не се признава за дейност, защото фирмата няма приходи.
Когато собственикът плаща директно от личната си сметка, в счетоводния запис се отбелязва, че собственикът е платил лично задължението на фирмата, а фирмата дължи обратно тези пари, но на практика не е нужно да ги връща веднага.
Важно е в платежното нареждане да се посочи ясно, че плащането е „от името на фирма ..........ЕООД “.
Когато собственикът плаща годишните данъци на каса в общината

Какво е важно да се знае:

Дори „спяща“ фирмата може да има банкова сметка, открита при регистрацията ѝ.
Ако сметката е закрита, плащанията може да се правят директно през общината на каса или с пощенски запис, като се посочи ЕИК.
Не се изисква капиталът на фирмата (5 евро) да е наличен - това е само формален запис в Търговския регистър.
Когато собственикът внася средства, това не се счита за доход или дейност, няма нужда от фактура - общината издава служебна квитанция или бележка

Пример:

Разход	Начин на плащане	Бележка
Имотен данък (500 евро)	Собственикът превежда по сметката на фирмата и оттам плаща към общината	Безлихвен заем
Такса смет (200 евро)	Плащане на каса в общината с ЕИК на фирмата	Приема се за разход без дейност
Счетоводна услуга (250 евро)	Собственикът плаща от лична сметка към счетоводителя	Счетоводителят отбелязва като внесени лични средства

Обобщено:

Няма проблем фирмата да няма реални приходи или бизнес дейност.
Важно е да има проследим източник на парите, с които се плащат задълженията.
Данъчните органи не изискват доказателство за произход на тези малки суми - достатъчно е да има коректно счетоводно записване.
Тъй като фирмата няма приходи, това не поражда данъчни задължения (няма корпоративен данък).
В годишната декларация към НАП се подава формуляр, че фирмата не е извършвала дейност през годината (Декларация по чл. 92 от ЗКПО + уведомление към НСИ).
Фирмата остава „спяща“ - няма оборот, няма ДДС, няма заплати, няма осигуровки.
Единствените ѝ разходи са имотните данъци и евентуално счетоводител.

Колко дълго може едно ЕООД да бъде "спящо" в България?

В България няма изрично ограничение в закона за това колко дълго едно ЕООД може да не извършва дейност, стига то да изпълнява минималните си законови задължения. Т.е. „спящо дружество“ може да съществува неограничено време, при спазване на няколко условия.

Какво означава „спящо дружество“?

Това е фирма, която:

не извършва стопанска дейност,
няма приходи и разходи,
не подава ДДС декларации (ако не е регистрирана по ДДС),
но продължава да съществува юридически и може да поднови дейността си по всяко време.

Какви задължения има спящото ЕООД?

Декларация за липса на дейност. Подаване в НАП (за статистиката и Търговския регистър). Краен срок: до 30 юни на следващата година. Форма: „Декларация по чл. 38, ал. 9, т. 2 от Закона за счетоводството“. Подписва се от управителя и се подава в Търговския регистър.
Годишна данъчна декларация (чл. 92 от ЗКПО). Дори при липса на дейност, трябва да се подаде нулева декларация до 31 март. В нея се отбелязва, че дружеството не е извършвало дейност през отчетната година.
Липса на осигуровки. Управителят не е длъжен да се осигурява, ако не получава възнаграждение и не извършва дейност. Ако има договор за управление, но не е активен – не се дължат осигуровки. Такси за банкови сметки (ако има открити)
Банката може да начислява месечни такси, дори ако няма движение. Много собственици на „спящи“ ЕООД закриват сметките временно.

Колко дълго може фирмата да остане "спяща"?

Неограничено време. Няма срок в закона, след който ЕООД трябва да се закрива или да поднови дейност.
Дружеството може да стои „спящо“:

1 година,
5 години,
дори 10+ години,

стига редовно да подава декларациите за липса на дейност и да не трупа задължения към НАП или НОИ.

⚠️ Важно

Ако пропусне да подаде декларация за липса на дейност,

Агенцията по вписванията може да наложи глоба (до 250 евро)

и/или

да обяви дружеството за неактивно в регистъра.

Ако фирмата не подава нищо дълго време, може да бъде служебно заличена (по чл. 273 от ТЗ), но това става след години и само при трайна липса на дейност и отчетност.

За индивидуална консултация – свържете се с нас!

Ще Ви помогнем да направите информиран и успешен избор!