Покупката на апартамент „на зелено“ – т.е. в етап на строеж или дори преди започване на строителството – е все по-популярен избор сред купувачите в България.
В търговската практика „апартамент на зелено“ означава: незавършен обект, който се предлага за продажба по проект, с цел финансиране на строителството чрез плащания от купувачите.
Тази практика дава възможност за по-ниска начална цена и избор на имот в предпочитан комплекс.
Важно е обаче да се подходи внимателно – с проверка на инвеститора, професионална юридическа консултация и ясна финансова стратегия.
Покупката на апартамент „на зелено“ е интелигентен избор за хора, които мислят дългосрочно и търсят по-добра цена и гъвкавост.
Така „зелената“ сделка може да се превърне в най-доброто решение за вашия нов дом или инвестиция.
Какво представлява покупката на имот „на зелено“ в България?
Терминът „апартамент на зелено“ няма официално правно определение в българското законодателство. Той е утвърден търговски и строителен израз, който описва сделка за покупка на недвижим имот преди завършване на строителството – обикновено още в етап проект, изкоп или груб строеж (Акт 14).
Практическо значение: В практиката „покупка на зелено“ означава:
- инвестиране в недвижим имот, който все още не е построен, чрез сключване на предварителен договор и плащане по етапи от строителството.
Как се урежда юридически покупка на имот "на зелено"?
Вместо нотариален акт, купувачът и инвеститорът сключват Предварителен договор за покупко-продажба, уреден в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Този договор съдържа всички съществени условия на бъдещата сделка – цена, описание на имота, етапи на плащане и срокове за завършване на строежа.
Какво се определя в Предварителният Договор за Покупко-продажба?
- цената на имота
- пълното описание на бъдещия имот (площ, етаж, изложение и др.);
- график на плащанията по етапи от строителството;
- съдържа срокове за завършване на строителството по основните етапи т.е. издаване на Акт 14, Акт15 и Акт16
- правата и задълженията на двете страни
- ангажимент за изповядване на окончателен договор (нотариален акт) след Акт 16 или след пълното плащане
- често се включва и гаранционна клауза, че имотът ще бъде прехвърлен в срок, както и неустойки при забавяне.
Предварителният договор за покупко-продажба служи като правна гаранция до подписването на нотариален акт след завършване на строежа. Той е задължителен ангажимент между купувача и инвеститора, но не прехвърля собствеността.
Подписва ли се Окончателен договор преди нотариалния акт при покупка „на зелено“?
Не. Самият нотариален акт е окончателният договор.
Стъпките са:
- Предварителният договор урежда намерението на страните и условията – цена, срокове, етапи на плащане, задължения на инвеститора и купувача.
- Окончателният договор е нотариалният акт за покупко-продажба, който прехвърля собствеността върху имота.
Понякога, при дългосрочно строителство, инвеститорът и купувачът подписват допълнително споразумение (или анекс) към Предварителния договор за покупко-продажба. Това става, ако има:
- промяна в сроковете или етапите на строителството,
- актуализация на цената,
- уточнения относно завършеността или разпределението.
Но това не е самостоятелен окончателен договор, а само актуализация на вече съществуващия предварителен договор.
Кога възниква реално право на собственост при покупка на имот "на зелено"?
Кога се прехвърля собствеността от инвеститора на купувача?
Право на собственост върху апартамента възниква едва след изповядване на сделката при нотариус, подписването на нотариален акт и вписването на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.
Преди това купувачът има само облигационно (договорно) право, но не и вещно право на собственост.
Много инвеститори предпочитат да изповядат сделката след Акт 16 и издадено Разрешение за ползване, за да гарантират пълното завършване на обекта и безопасността на бъдещите собственици.
На кой етап от строителството може да се получи нотариален акт и защо инвеститорите често отказват да го издадат?
1. Съгласно българското законодателство прехвърлянето на собствеността от инвеститора на купувача е възможно след като сградата достигне минимум Акт 14 – когато конструкцията е завършена и всеки апартамент е индивидуализиран (етаж, площ, граници).
Акт 14 удостоверява, че конструкцията на сградата е напълно завършена (фундамент, стени, плочи, покрив) и имотът вече съществува физически и може да бъде индивидуализиран (има номер, етаж, квадратура и др.).
Преди Акт 14 имотът не съществува юридически като самостоятелен обект - продава се само правото на строеж или се подписва Предварителен договор за покупко-продажба.
2. Защо много инвеститори отказват да издават нотариален акт след Акт 14 и предпочитат нотариалния акт да бъде издеден след Акт 16 и Разрешение за ползване?
Има няколко основни причини:
- Инвеститорът носи отговорност пред общината до издаване на Акт 16 и Резрешение за ползване. Без Акт 16 сградата официално не е въведена в експлоатация, което означава, че все още има технически и административни рискове (неприети инсталации, промени в проекта и др.).
- Инвеститорът иска да запази контрол върху обекта до пълното му плащане. В много случаи купувачите плащат на етапи, и инвеститорът не иска да издаде нотариален акт, докато не получи цялата сума. Нотариалният акт прехвърля собствеността т.е. инвеститорът вече няма защита, ако купувачът спре да плаща.
- Банкови или юридически ограничения върху строежа. Ако строежът е финансиран с банков кредит, обикновено залогът върху земята и сградата не позволява частични прехвърляния, докато не се изплати определена част от кредита. Банката на инвеститора трябва да даде разрешение за всяка сделка по отделен апартамент, което понякога забавя процеса.
- Данъчни и административни съображения. Прехвърлянето на собственост преди Акт 16 може да утежни инвеститора с допълнителни данъци или технически задължения (например промени в актовете, ако проектът се коригира).
Поради многото рискове и за двете страни при покупка на имот "на зелено" често такива сделки се извършват по етапен принцип:
1️⃣ Предварителен договор за покупко-продажба след изкоп или Акт 14
2️⃣ окончателен нотариален акт след завършване на строителството и получаване на Акт 16 и разрешение за ползване.
Така купувачът е защитен с договор, а инвеститорът запазва контрол до финалното плащане и завършване на обекта.
Кои са Предимства на покупката „на зелено“?
- най-голямото предимство е по-ниската цена. Апартаментите на ранни етапи от строителството обикновено са с 10–35% по-евтини в сравнение с готовите имоти.
- Избор на най-добрите апартаменти – купувачите могат да избират етаж, изложение, разпределение и дори промени в интериора.
- Възможност за гъвкаво плащане – повечето инвеститори предлагат разсрочено плащане, обвързано с напредъка на строителството.
- Потенциал за капиталова печалба – при нарастване на цените на имотите до завършване на проекта, стойността на апартамента може да се увеличи значително.
В кои случаи цената на имот „на зелено“ може да се промени до завършване на строителството?
1. Ако няма фиксирана цена в предварителния договор. Най-сигурният начин да се запази цената е тя да бъде ясно фиксирана в предварителния договор. Ако в договора има формулировки като „цена, подлежаща на актуализация“, „индексация при промяна на строителните материали“ или „цената може да бъде коригирана по споразумение на страните“ – тогава инвеститорът има право да я промени.
Съвет: винаги проверявайте договора с юрист, защото подобни клаузи често са скрити под формата на „допълнителни разходи“ или „индексация спрямо инфлацията“.
2. При рязка промяна в строителните разходи или инфлацията. В последните години много строителни компании включват клаузи за индексация на цената – например, ако строителните материали поскъпнат с над 10% според данните на НСИ. Тогава цената на апартамента може да се повиши пропорционално (обикновено между 3% и 10%), ако така е записано в договора.
3. При промени в проекта или квадратурата. Понякога след окончателното заснемане на сградата се установява, че:
- реалната площ на апартамента е по-голяма от първоначалната;
- или са направени промени в разпределението, общите части или мазетата.
В такъв случай инвеститорът може да поиска доплащане за допълнителната площ, защото крайната цена обикновено се изчислява на база реална квадратура по Акт 16.
4. При закъснение или неизпълнение от страна на купувача. Ако купувачът закъснее с плащанията по етапи или не спази сроковете по договора, инвеститорът може:
- да начисли неустойка,
- или да промени условията (включително и цената) при подновяване на договора.
5. При форсмажорни обстоятелства. В редки случаи – природни бедствия, законодателни промени, промяна на ДДС ставки и др. – договорите позволяват корекция на цената след съгласие между страните.
Кога цената на имот "на зелено" не може да се промени?
Ако в Предварителния договор за покупко-продажба ясно е записано, че: „Цената на имота е окончателна и не подлежи на промяна до издаването на нотариален акт“. Тогава цената не може да бъде увеличавана, независимо от обстоятелствата.
Какви са най-честите Схеми на плащане при покупка на имот "на зелено"?
1. При плащане със собствени средства на купувача най-често срещаната схема изглежда така:
- 20–30% при подписване на Предварителен договор за покупко-продажба
- 30–40% при груб строеж (Акт 14)
- 20% при техническо завършване (Акт 15)
- 10% при въвеждане в експлоатация (Акт 16)
2. При клиенти с ипотечен кредит плащанията се адаптират според условията на банката.
На кой етап от строителството банките отпускат ипотечен кредит в България?
- Етап Акт 14 - „груб строеж“. Това е най-ранният етап, на който повечето банки са готови да отпуснат ипотечен кредит. Акт 14 удостоверява, че сградата е достигнала „груб строеж“ – има завършена конструкция (но без довършителни работи). На този етап вече има материално обезпечение, което банката може да приеме като гаранция.
Не всички банки кредитират от този етап – някои изискват допълнителни условия: проектът да е финансиран или одобрен от самата банка; инвеститорът да има доказана история и добра репутация; да е налице договор за цесия или тристранен договор между купувач, инвеститор и банката.
- Етап Акт 15 – завършени довършителни работи. На този етап всички банки вече отпускат ипотечни кредити. Сградата е технически завършена, но все още не е въведена в експлоатация. Рискът за банката е значително по-нисък. Най-често купувачът внася първоначална сума (напр. 20–30%) със собствени средства, а останалата част се финансира от банката при Акт 15.
- Етап Акт 16 и Разрешение за ползване. След издаване на Акт 16 и Разрешение за ползване имотът вече е официално завършен и може да се обитава. На този етап ипотечният кредит се отпуска при най-изгодни условия (по-ниска лихва, по-висок процент финансиране от страна на банката – до 85–90% от стойността). Рискът за банката е минимален.
- Изключения – при партньорски проекти. Някои инвеститори работят в партньорство с конкретни банки (напр. БАКБ, Уникредит Булбанк, Пощенска банка, ДСК). В тези случаи банката може да отпуска кредити още от начални етапи (преди Акт 14), защото вече е проверила инвеститора и документацията и контролира строителството и плащанията.
Рискове, които трябва да се обмислят:
- Забавяне на строителството – често срещан риск, особено при по-малки или нови инвеститори.
- Несигурен инвеститор – важно е да се провери дали строителят/инвеститора има опит, кои са завършените обекти и добро ли е финансовото му състояние.
- Съществуващи тежести или ипотеки върху земята, които инвеститора не е разрешил до получаване на Акт 16 и разрешение за ползване.
- Промени в проекта – възможно е да настъпят промени в архитектурата, квадратурата или общите части.
- Неизгодни клаузи в договора – при липса на юридическа консултация, купувачът може да пропусне важни детайли, като срокове, неустойки или условия за отказ.
Как да се защитите при покупка „на зелено“?
За да се осъществи успешна сделка "на зелено" с минимални рискове трябва да бъде извършено следното:
- да се провери и оцени стабилността на инвеститора - може да се направи чрез разглеждане и оценка на историята на инвеститора: информация за предишни проекти, отзиви от клиенти, удостоверения за въвеждане в експлоатация (Акт 16), финансови отчети за предходна година и т.н..
- да се провери и оцени конкретния проект - може да се направи чрез проверка историята на имота и на строителните документи: разрешение за строеж, нотариален акт за земята, договори със строителна компания и наличие на тежести върху имота
- да се проверят за адекватност и пълнота всички клаузи в Предварителния договор за покупко-продажба - специалист да прегледа всяка клауза в договора и при нужда да нанесе корекции в договора преди купувача да го подпише. Интересите и на инвеститора и на купувача трябва да бъдат защитени еднакво добре и с минимално възможен риск и за двете страни.
- проследяване на строителния напредък - купувача трябва да получава периодична и прозрачна информация за етапите на строителството.
- проверка на финансирането на проекта - ако проектът е подкрепен от банка, това е допълнителна гаранция за сигурност.
На кого да се доверите за да извърши описаните проверки, оценки, корекции и събиране на периодична информация?
Покупка на имот „на зелено“ – с брокер или директно с инвеститора?
Покупката на имот „на зелено“ е отлична инвестиция, но крие и своите рискове. Един от най-честите въпроси е: по-добре ли е да купим чрез брокер или директно от инвеститора?
Ще разгледаме тези два варианта.
1. Покупка на имот "на зелено" чрез брокер
Предимства:
- Защита на интереса на купувача.
- Професионалният брокер работи от Веши име - проверява инвеститора, договора, схемите на плащане и реалната пазарна стойност.
- Юридическа проверка и консултация. Добрите агенции (като VIDELI, например) предлагат правен преглед на Предварителния договор, строителна документация, историята на имота и проверка за тежести върху имота от квалифициран юрист.
- Достъп до повече оферти и сравнение на предимствата и недостатъците на отделните оферти.
- Брокерът вижда реалното състояние на пазара и може да Ви предложи подобни имоти от различни инвеститори, за да направите най-добрия избор.
- Преговори от Ваше име. Опитен посредник може да договори по-добри условия и цена, гъвкава схема на плащане или допълнителни условия (например преустроиства като отстъпка).
- Подкрепа до получаване на нотариален акт.
Брокерът съдейства в целия процес - от избора, през огледите, проучванията и документите, до подписването на финалната сделка.
Недостатъци:
- заплаща се брокерска комисионна (от 1,5 до 3% от покупната цена в зависимост от стойността и вида на сделката)
- качеството на услугата зависи от компетентността, етиката и индивидуалния подход на конкретния брокер - затова изборът на брокер е решаващ.
2. Покупка на имот "на зелено" директно от инвеститора
Предимства:
- Без комисионна – плащате само цената на имота.
- По-бърза комуникация относно срокове, строителство и документи.
Рискове:
- Инвеститорът защитава собствения си интерес, не Вашия
- Договорите често са изготвени изцяло в полза на инвеститора и понякога няма възможност за корекция. Няма независима и детайлна проверка и корекции на клаузите в договора
- Няма независима проверка и оценка на документацията, строителното разрешение, история на имота, начин на финансиране на проекта, наличие на ипотеките или тежестите върху земята, на която се строи имота
- По-трудно сравнение с други подобни имоти на пазара
- Липса на юридическо съдействие при подписване на Предварителния договор за покупко-продажба или при евентуални спорове
- Трудно договаряне на по-добри условия и цени, ако купувача няма опит в такива преговори
Кой вариант е по-добър?
1. Комбинация:
- избирате имот от инвеститор, но използвате услугите на опитен и квалифициран юрист за преглед и корекции на договора, строителните документи, историята на имота, наличие на тежести върху имота и стабилността на инвеститора.
2. Работите с Професионален брокер, който е включил в брокерската комисионна всички описани по горе проверки и корекции и който работи с квалифициран юрист.
И двата варианта ще Ви осигурят професионалната защита, която заслужава всяка сериозна инвестиция.
Купувай „на зелено“, но не „на сляпо“!
Правилният партньор в процеса може да ти спести време, пари и ненужен стрес
и да превърне сделката в сигурна и успешна инвестиция!