Покупката на имот „на зелено“ изглежда като добра възможност.
По-ниска цена. Ново строителство. Потенциал за печалба.
Но има нещо, което много купувачи подценяват: Реалната цена на риска.
Митът за „спестената комисионна“
Много купувачи мислят:
- „Ще спестя 2–3%“
Но реалността е:
- цената често е същата
- рискът е изцяло за вас
1. Цената рядко е по-ниска
В повечето случаи:
- инвеститорът вече е калкулирал всички видове комисионни
- цената е една и съща
2. Спестявате малко, рискувате много
Без професионална помощ може да:
- надплатите имота
- пропуснете по-добра възможност
- попаднете в проблемен проект
3. Нямате защита
Брокерът на когото плащате комисионна е единственият участник в процеса, който може да бъде:
- ваш съветник
- ваш филтър
- ваш защитник
Инвеститорът продава.
Брокерът (ако е добър) защитава интереса ви.
Истинският въпрос не е „ще спестя ли комисионна?“
Истинският въпрос е:
„Взимам ли информирано и сигурно решение за стотици хиляди левове?“
Много купувачи се фокусират върху спестяване на 2–3% комисионна.
Но рядко си задават въпроса:
„Колко ще ми струва, ако нещо се обърка?“
Нека разгледаме реален сценарий.
Сценарий: Купили ста апартамент с вноска на Акт 14, но Инвеститорът прекратява договора преди Акт 16
Представете си, че купувате имот „на зелено“:
- Площ 60 кв.м.
- Цена на имота: 150 000 € (2 500 € кв.м.)
- Платени към инвеститора на Акт 14 (30%): 45 000 €
- Период на строителство и получаване на Акт 16: 2–3 години
Но преди получаване на Акт 15 и Акт 16 инвеститора ви информира, че:
- проектът се забавя или спира
- инвеститорът прекратява договора
- връща ви вложените 45 000 €
- и в много редки случаи може да получите % компенсация за пропуснати ползи (пример: 25%, което означава допълнителни 11 250 €)
На пръв поглед изглежда, че „няма загуба“.
Но реалността е различна.
Реалната загуба: пропуснатата възможност
Ако цените на имотите в София растат с 8% – 15% годишно, след 3 години цената на такъв имот ще бъде:
- При 8% ръст годишно: този имот от 150 000 € (2 500 € кв.м.) става приблизително 189 000 € (от 3 150 € кв.м.)
- При 15% ръст годишно: този имот от 150 000 € става приблизително 228 000 € (3 802 € кв.м.)
Какво означава това за вас?
Вие получавате обратно от инвеститора: 45 000 € (ако има компенсация от 25% ще получите допълнително 11 250 € )
Но същият тип имот вече струва: между 189 000 € и 228 000 € (от 3 150 € до 3 802 € кв.м.)
В каква ситуация се оказвате?
- Не можете да купите същия имот
- Трябва да теглите по-голям кредит
- Или да направите сериозен компромис (локация, качество, квадратура)
С други думи:
Вие не сте на нула. Вие сте на загуба. Покупателната способност на вашите пари е по-ниска.
Допълнителни загуби, които често се пропускат
Освен ръста на цените, има и други фактори:
- Инфлация – реалната стойност на парите намалява
- Пропуснати наеми (ако имотът е бил инвестиция)
- Загубено време (2–3 години извън пазара)
- Нови по-лоши условия по кредити
Колко всъщност ви струва това?
Реалната „скрита загуба“ може да бъде: между 38 000 € и 78 000 €+
И това е в напълно реалистичен пазарен сценарий.
Сравнение: спестена комисионна и потенциален риск
Комисионна: 2-3% → 3 000 € - 4 500 €
Потенциална загуба:
- 39 000 € – 78 000 €, когато инвеститора не плаща никаква компенсация за пропуснати ползи
- 27 000 € – 67 000 €, когато инвеститора плаща 25% компенсация за пропуснати ползи
Истината, която малко хора осъзнават:
- Най-скъпото решение не е да платите комисионна.
- Най-скъпото решение е да нямате защита.
Използвайте нашия калкулатор:
Калкулатор на риск при покупка "на зелено"
Или изчислете сами риска, като използвате следната формула:
Формулата показва как расте стойността на имот с времето при годишен ръст (сложна лихва).
бъдеща цена на жилището = "старата цена" умножена по (1+процент ръст на цените превърнат в десетично число) на степен "брой години"
y=150000(1+r)^ty
Какво означават променливите
- 150000 → начална цена на имота
- r → годишен ръст (в десетичен вид!)
- t → брой години
- y → бъдеща цена
!!!! Най-важното правило: Процентът трябва да се превърне в десетично число:
8% → 0.08
10% → 0.10
15% → 0.15
Ако искате да избегнете този сценарий: Свържете се с нас!
Ще ви покажем кои проекти са сигурни и кои не.
Използвай нашия ипотечен калкулатор: https://videliv.com/bg/-89-5.html